一、問答題：房地產(chǎn)估價師考試房估案例與分析練習(xí)題8

　?。ㄒ唬?、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途（為公寓）來實施的。

　　2、①市場法技術(shù)路線：搜集實例；選取可比實例；建立價格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正；進(jìn)行個別因素修正，求出比準(zhǔn)價格。②收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入；估算運營費用；估算凈收益；選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?；選用適宜的計算公式求出收益價格。

　?。ǘ?.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時購置此項在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評估的抵押價值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價。

　　2.具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設(shè)開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設(shè)備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數(shù)；如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

　　3.除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設(shè)開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率（資本化率）等。

　　（三）1.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲應(yīng)分得1395萬元，乙應(yīng)分得1367.1萬元。

　　3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元；由于送禮是乙的個人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。

　　二、單項選擇題

　?。ㄒ唬?.C、2.A、3.B

　?。ǘ?.C、5.B、6.D、7.C

　?。ㄈ?.B、9.D、10.B