2019年房地產估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經開始，房地產估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產理論與方法》科目的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益！ 　　

　　房地產權益的含義

　　★房地產中無形的、不可觸摸的部分，是依附在房地產實物上的權利義務。

　　★房地產權益包括：

　?、贀碛械姆康禺a權利。——擁有的是所有權還是使用權。

　?、谠摲康禺a權利受其他房地產權利的限制情況。——抵押權、租賃權或地役權(他項權利)。

　?、墼摲康禺a權利受房地產權利以外因素的限制情況。——房地產使用管制(對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制)(規(guī)劃因素)，相鄰關系(相鄰權)、被人民法院查封、異議登記等而使房地產使用或處分受到限制。②和③要能區(qū)分。

　　④額外的利益或好處。——住宅帶有上學指標(如學區(qū)房)、可落戶口，屋頂或外墻面可租售給廣告公司做廣告獲取經濟收入。

　?、菹嚓P債務。——那些通常只認房地產而不認人的債務，如拖欠的建設工程價款、物業(yè)費、供暖費、水電費、房產稅等。

　　★房地產權利：所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權、抵押權和租賃權。

　　(1)房地產所有權：房地產所有權人對自己的房地產依法享有占有、使用、收益和處分的權利(四項權能)。

　　所有權(三種)：單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權。

　　——單獨所有，指房地產由一個單位或個人享有所有權。

　　——共有，兩個以上單位或個人共同享有所有權。按份共有(區(qū)分份額)和共同共有(不區(qū)分份額)。

　　——建筑物區(qū)分所有權，業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。(復合性的權利，專有部分的所有權+專有部分以外的共有部分的持份權+因共同關系所產生的成員權)。要求背，重要考點。

　　(2)建設用地使用權

　　建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利。

　　取得方式：出讓、劃撥、租賃、作價出資或者入股、國家授權經營。

　　(3)宅基地使用權

　　宅基地使用權人(主要是農村集體經濟組織內部的成員才有的權利)依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，建造住宅及其附屬設施。

　　(4)土地承包經營權

　　也是農村集體經濟組織內部成員才能擁有的權利。

　　(5)地役權

　　房地產所有權人或土地使用權人(地役權人)按照合同約定利用他人的房地產(供役地)，以提高自己的房地產(需役地)效益的權利。

　　通行地役權、排水地役權、眺望地役權等。

　　(6)抵押權

　　抵押權：債務人或第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，債權人有權依照法律規(guī)定以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優(yōu)先受償。

　　(7)租賃權

　　支付租金獲得占有和使用房地產的權利。

　　租賃權是債權，其余屬于物權。

　　(8)物權與債權

　?、賯鶛嗍菣嗬苏埱筇囟x務人為或者不為一定行為的權利，債權的權利人不能要求與其債權債務關系無關的人為或者不為一定行為。“相對權”、“對人權”。

　　②物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，物權的義務人是物權的權利人以外的任何其他人。“絕對權”、“對世權”。

　　③“物權優(yōu)先于債權”、“時間優(yōu)先”。

　　④所有權是自物權，其他的是他物權。他物權中，抵押權是擔保物權，其他的他物權是用益物權。

　?、莘康禺a權利的分類：