租賃方案與策略

　　租賃方案是對租賃過程中主要事項的安排，租賃策略是為提升物業(yè)吸引力而制定的一些特殊手段，兩者是貫穿在一起的，在這里并不進行嚴格區(qū)分。租賃方案與策略主要涉及到如下內容：

　　1．確定可出租面積和租賃方式

　　在制定租賃方案時，需要首先確定物業(yè)中能夠對外出租的面積和租賃方式。例如寫字樓內有些面積是業(yè)主自用，零售商業(yè)物業(yè)中一部分面積是由業(yè)主自營，所以需要明確供出租的面積和在物業(yè)中的分布，這樣才能夠對需要吸引的客戶數(shù)量和規(guī)模有所把握。業(yè)主對出租人一般會有一定的要求，例如對于寫字樓物業(yè)，是整棟出租給一個大租戶、分層出租給幾個租戶，還是出租給散戶；對于商業(yè)零售物業(yè)，是引入幾家大型零售企業(yè)，還是大小兼顧，在引入主力店的同時吸引一批中小租戶。

　　2．編制租賃經營預算

　　預算是租賃管理中租賃方案的核心，預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和經營費用，且這些數(shù)字構成了物業(yè)經營管理的量化目標。要根據實際經營情況對預算進行定期調整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預期收益減少，此時物業(yè)經營管理者往往要就空置率增加的原因進行認真的分析。維護費用超過預算一般預示著建筑物內的某些設備需要予以更新。

　　預算是物業(yè)經營管理中財務控制和財務計劃的重要工具。其控制特性表現(xiàn)在當收入低于預算或費用超過預算時就會引起物業(yè)管理師的注意，而其計劃特性則表現(xiàn)在當物業(yè)管理師編制預算時能就未來一年的經營計劃作出比較現(xiàn)實的安排。此外，檢查上年度預算執(zhí)行情況，也有助于物業(yè)管理師發(fā)現(xiàn)問題，并在新年度預算中進行適當?shù)恼{整。

　　預算還可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)經營管理的財務情況進行檢查。當業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)經營收入和費用大大超過預計的水平時，通常會要求物業(yè)管理師予以解釋，物業(yè)管理師則必須負責對實際執(zhí)行結果背離預算的原因進行說明，并告之業(yè)主這種未預計到的情況的發(fā)展趨勢。所以，一旦提出了一個預算，物業(yè)經營管理者和業(yè)主之間的經濟關系也就確立了，但在雙方共同制定預算的過程中，物業(yè)經營管理者要努力為業(yè)主提出更為完美并切合實際的目標。

　　3．定位目標市場

　　物業(yè)租賃所面向的目標市場群體，主要由該物業(yè)所處子市場的供求關系決定。首先，物業(yè)的檔次決定了其在該物業(yè)類型市場中所處的位置，例如寫字樓分為甲級寫字樓、乙級寫字樓、丙級寫字樓；零售商業(yè)物業(yè)分為社區(qū)級零售物業(yè)、區(qū)域級零售物業(yè)以及城市級零售物業(yè)，這實際上已經限定了該物業(yè)所處的子市場。在不同的子市場中，需求群體有明顯的差異。社區(qū)級零售物業(yè)內主要是一些便利店和小規(guī)模商場，而區(qū)域級或城市級零售物業(yè)就需要引入一些知名的超級市場或者百貨商場，以吸引除零售物業(yè)所在社區(qū)之外的顧客光顧。

　　同時，該物業(yè)所處區(qū)域的商業(yè)特征也會影響到租賃對象的構成，例如在北京中關村地區(qū)，零售商業(yè)物業(yè)主要以電子商場為主，其租戶大部分都是批發(fā)和零售計算機相關產品的經銷商。而在北京西單地區(qū)，零售商業(yè)物業(yè)則以大型商場和小型專賣店為主，租戶主要是經銷服裝、鞋帽、箱包的制造商和代理商。業(yè)主的要求也會影響到對目標租戶群體的定位。例如寫字樓的業(yè)主如果希望該物業(yè)成為某一領域的頂尖寫字樓，那么就需要吸引該領域知名企業(yè)入住。