二、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險（熟悉）

　　1.風(fēng)險的定義

　　從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

　　當實際收益超出預(yù)期收益時，就稱投資有增加收益的潛力；而實際收益低于去期收益時，就稱投資面臨著風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為“風(fēng)險報酬”。

　　2.風(fēng)險與不確定性

　　一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。

　　3.風(fēng)險分析的目的

　　風(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

　　①預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？

　　②相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性有多大？

　　③預(yù)期收益的變動性和離散性如何？

　　4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。

　　5.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分為：系統(tǒng)（市場）風(fēng)險和個別風(fēng)險

　�。�1）市場風(fēng)險又稱系統(tǒng)風(fēng)險，是指與整個市場環(huán)境相關(guān)的風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制。

　　系統(tǒng)風(fēng)險：通貨膨脹、市場供求、周期、變現(xiàn)、利率、政策、自然損失的或然風(fēng)險等。

　�。�2）非市場風(fēng)險又稱個別風(fēng)險或非系統(tǒng)風(fēng)險，是指投資者可以控制的風(fēng)險。

　　個別風(fēng)險：收益現(xiàn)金流、未來運營費用、資本價值、比較、時間、持有風(fēng)險。