做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投資，不是做住宅銷(xiāo)售。這種性質(zhì)決定需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，來(lái)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡(jiǎn)單以實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。

　　準(zhǔn)確定位

　　（一）定地址選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域?yàn)槭走x，也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。萬(wàn)達(dá)在寧波的項(xiàng)目，綜合面積45萬(wàn)平方米，商業(yè)面積25萬(wàn)平方米，這個(gè)項(xiàng)目在新區(qū)。為什么選在新區(qū)？第一，旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、銀行都搬過(guò)去。第二，附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10平方公里，這個(gè)地塊正在大規(guī)模開(kāi)始建設(shè)，而且地價(jià)、房?jī)r(jià)比較貴，平均房?jī)r(jià)6000元左右，將來(lái)消費(fèi)層次高。在這做購(gòu)物中心開(kāi)始可能人流量不大，但將來(lái)升值潛力大。商場(chǎng)上有句名言，“一步差三成”。還有句話(huà)叫“隔街死”。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來(lái)潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長(zhǎng)期規(guī)劃多方面綜合評(píng)估。

　　（二）定客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)要選好。我們也有教訓(xùn)，第一批做了六個(gè)單店，沃爾瑪一樓賣(mài)出去做精品店，一平米2、3萬(wàn)元，因?yàn)槭蹆r(jià)高，租金高，只能經(jīng)營(yíng)服裝、皮具等高利潤(rùn)商品，但實(shí)際上經(jīng)營(yíng)不好。我們很奇怪，為什么沃爾瑪那么大的人流一樓的人氣不旺呢？經(jīng)過(guò)反復(fù)觀察，沃爾瑪每天有幾萬(wàn)人進(jìn)出，但只有百分之幾的客戶(hù)進(jìn)入一層精品店。因?yàn)槲譅柆斒轻槍?duì)大眾客戶(hù)，而精品店的客戶(hù)是高端消費(fèi)者，兩者的定位不符。從第七個(gè)店開(kāi)始，我們開(kāi)始組合新的模式，把百貨、電影城、美食廣場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)組合在一個(gè)購(gòu)物中心里面。這些主力店的客戶(hù)，與我們精品店的客戶(hù)，是基本吻合的。所以凡是做了組合店的，問(wèn)題就少多了。

　　（三）定規(guī)模購(gòu)物中心規(guī)模，不是越大越好，也不是越小越好。商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營(yíng)者的平方米銷(xiāo)售收入。10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，每平方米月租50元；20萬(wàn)平方米購(gòu)物中心由于規(guī)模大增加招商難度，招商時(shí)就要適當(dāng)降租，每平方米月租40元，那說(shuō)明10萬(wàn)平方米就是最佳規(guī)模。做購(gòu)物中心出現(xiàn)一個(gè)很不好的現(xiàn)象，就是求大。我聽(tīng)到一件事，安徽一個(gè)地級(jí)市要做一個(gè)購(gòu)物中心，規(guī)劃面積53萬(wàn)平方米，我感到很害怕。這個(gè)地方有多大，有多少人去購(gòu)物？就我們自己的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在中國(guó)做購(gòu)物中心，無(wú)論多大的城市，一個(gè)購(gòu)物中心面積最好是10萬(wàn)平方米左右。

　　最大面積也不要超過(guò)20萬(wàn)平方米，超過(guò)20萬(wàn)的，增加的都是無(wú)效益或低效益面積。

　　（四）定業(yè)態(tài)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成與敗，可以說(shuō)在業(yè)態(tài)定位的時(shí)候就已經(jīng)決定了80%，剩下的20%，就取決于操作團(tuán)隊(duì)的實(shí)力了。業(yè)態(tài)定位就好比一個(gè)軍團(tuán)的作戰(zhàn)計(jì)劃，在總方針的指導(dǎo)下，迂回機(jī)動(dòng)作戰(zhàn)。業(yè)態(tài)的定位首先就決定了整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的功能布局、建筑結(jié)構(gòu)布局等多方面的因素，好的定位也能最大程度的節(jié)約項(xiàng)目的建設(shè)成本。業(yè)態(tài)定位應(yīng)該是以最合適的才是最好的為原則，不應(yīng)過(guò)度的追求新、奇、特，有些商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位相當(dāng)?shù)男路f，可在招商過(guò)程中卻舉步維艱，從而極大的影響了項(xiàng)目的銷(xiāo)售或經(jīng)營(yíng)。