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（一）現(xiàn)金流量的概念將某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)來考察，一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入統(tǒng)稱現(xiàn)金流量。

其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出。流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人。現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。

（二）房地產置業(yè)投資現(xiàn)金流量等式及術語（持有期的）

潛在毛租金收A=物業(yè)內全部可出租面積×最可能的租金水平實際租金收入一潛在毛租金收入一空囂損失一收租損失有效毛收A=潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入凈運營收益一有效毛收入一運營費用稅前現(xiàn)金流一凈運營收益抵押貨款還本付息稅后現(xiàn)金流一稅前現(xiàn)金流一準備金一所得稅1．潛在毛租金收入：該數(shù)字就在每個月的報告中保持相對穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。

2．有效毛收入：從潛在毛租金收入巾扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。

3．空置和收租損失：由兩方面的原因造成，一是空置的面積不能產生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。

4．其他收入：物業(yè)中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。

5．準備金：又稱大修理基金，通常用于支付物業(yè)經營過程中的資本性支出，包括房屋及設備、設施的大修理更新。如果這部分資金來自物業(yè)的收益，可以取有效毛租金收入或年凈運營收益的一個百分比，從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除。小區(qū)內非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的準備金在《物業(yè)管理條例》中稱作專項維修資金，專項維修資金屬于業(yè)主所有，由有關組織機構代管。

6．運營費用：收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、建筑物及相關場地的維護維修、公共設施的維護維修、清潔、保安等，保險費、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。

7．凈運營收益：凈運營收益的最大化是業(yè)主最關心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。

8．抵押貸款還本付息：物業(yè)還本付息即抵押貸款還本付息，要從凈運營收益中扣除。該項還本付息不是運營費用，它逐漸地轉入業(yè)主對物業(yè)擁有的權益價值中去。凈運營收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標是業(yè)主很關心的問題。

9．稅會：我國房地產投資經營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有：

（1）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，按面積征收；房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅，按房產原值或出租收入的一定比例征收。

（2）經營稅金及附加。包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，又稱“兩稅一費”。

（3）企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對實行獨立經濟核算的房地產開發(fā)投資企業(yè)，按其應納稅所得額（實現(xiàn)利潤一允許扣除項目）的金額征收的一種稅。

10．經營現(xiàn)金流：

（1）稅后現(xiàn)金流：從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。

（2）稅前現(xiàn)金流：從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。這是業(yè)主的稅前收入或投資回報。當凈運營收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流是負值。

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