《物業(yè)管理條例》已實施一年有余了，它是我國第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)，標(biāo)志著中國物業(yè)管理行業(yè)步入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。但現(xiàn)實中的物業(yè)管理仍存在許多問題無法可依，本文僅指出業(yè)主委員會制度的缺陷并提出幾點建議。

　　一、業(yè)主委員會制度存在的缺陷

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會的法律地位和性質(zhì)模糊

　　業(yè)主委員會簡稱“業(yè)委會”，又稱“物業(yè)管理委員會”。《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第一次把“業(yè)主委員會”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立了業(yè)主委員會制度。《條例》第15條規(guī)定：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。”而對于業(yè)主委員會的法律地位和性質(zhì)，《條例》的定性十分模糊，在理論界也有不同的表述。有觀點認(rèn)為，業(yè)主委員會是獨立的社團法人。也有觀點認(rèn)為，業(yè)主委員會屬于亨有獨立的訴訟主體資格的非法人組織。還有觀點認(rèn)為，它既不是獨立法人，也不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨立訴訟主體資格。

　�。ǘ�）業(yè)主委員會成立的數(shù)量少

　　《條例》第11條明確規(guī)定：“業(yè)主大會履行下列職責(zé)：（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作�！钡�10條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案�！钡�是，由于《條例》對此并未做強制性規(guī)定，也沒有規(guī)定其不成立或不備案的法律后果，從而造成了某些地區(qū)（尤其是中西部地區(qū)）業(yè)主委員會數(shù)量極少的現(xiàn)狀。據(jù)報載，烏魯木齊市的物業(yè)管理公司大大小小已達(dá)242家，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模。然而，全市830多個住宅小區(qū)，僅有50多個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，與物業(yè)管理公司的數(shù)量相差懸殊。

　　（三）業(yè)主委員會缺乏經(jīng)費，不能有效地開展管理活動

　　《條例》第15條規(guī)定了業(yè)主委員會的五項職責(zé)，但是沒有規(guī)定其辦公經(jīng)費的來源，從而造成了現(xiàn)實中很多業(yè)主委員會由于缺乏經(jīng)費，不能有效地開展物業(yè)管理活動。甚至，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會委員借口缺乏辦公經(jīng)費而拒絕履行其職責(zé)的情況。而且，很多委員都很忙，只能利用業(yè)余時間進行工作。沒有經(jīng)費加之沒有時間成為一些委員拒絕參加業(yè)主委員會會議的主要借口。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會超越代理權(quán)、濫用職權(quán)

　　《條例》雖然對業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)進行了規(guī)定，但條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性。此外，《條例》沒有規(guī)定業(yè)主委員會超越大會授權(quán)范圍所為民事法律行為的法律效力及其對此應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。上述問題導(dǎo)致了現(xiàn)實中很多業(yè)主委員會超越代理權(quán)，甚至濫用職權(quán)損害全體業(yè)主利益的情況。例如，上海市浦東新區(qū)德州高層小區(qū)的業(yè)主委員會，在沒有得到業(yè)主大會的同意且沒有任何審查的情況下，便同意了物業(yè)管理公司使用專項維修基金。一年之中小區(qū)內(nèi)的675家住戶少則分?jǐn)偟?000多元維修費，多則近4000元。在業(yè)主們的強烈要求下，業(yè)主委員會才召開了部分業(yè)主會議，要求物業(yè)在5天內(nèi)公布明細(xì)帳目，支出總額及每平方米分?jǐn)偟馁M用，但事后又杳無音信。

　　二、關(guān)于完善業(yè)主委員會制度的建議

　�。ㄒ唬┐_定業(yè)主委員會的法律地位

　　我們認(rèn)為，我國現(xiàn)行法律制度下的業(yè)主委員會應(yīng)具有非法人團體的性質(zhì)，有一定的民事權(quán)利能力和行為能力，也應(yīng)當(dāng)具有訴訟能力。首先，《條例》第16條規(guī)定了業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。而不是按照《社團法人登記管理辦法》的規(guī)定在民政部門辦理登記。即明確了業(yè)主委員會不屬于社團法人。

　　其次，在我國的立法和司法實踐中，非法人團體（或稱非法人組織）已成為實際存在的第三類民事主體。學(xué)者通說也認(rèn)為非法人團體雖然不能獨立承擔(dān)民事責(zé)任，但具有一定的民事權(quán)利能力和民事行為能力，我國《民事訴訟法》第49條也規(guī)定了“其他組織”可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。備受矚目的《中國物權(quán)法草案》第113條也規(guī)定，管理委員會和管理人具有當(dāng)事人能力，可以獨立充任原告或被告。由此可以看出，《中國物權(quán)法草案》亦傾向于將業(yè)主管理委員會納入“非法人組織”予以規(guī)制，并賦予其訴訟當(dāng)事人的地位。這無疑是對我國《民法通則》中民事主的一個突破，亦是民法理論研究對實踐的積極回應(yīng)。從實踐看，既然法律規(guī)定了業(yè)主委員會有獨立的職責(zé)，就應(yīng)為其履行職責(zé)提供充分的司法救濟，否則對其行使職責(zé)無疑是非常不利的。

　�。ǘ�）實現(xiàn)業(yè)主委員會的規(guī)范化

　　首先，確立業(yè)主委員會聘任制。業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會聘任，并由業(yè)主大會向其頒發(fā)寫明代理權(quán)范圍的授權(quán)書。它的委員可以是業(yè)主，也可以是其他人；若不是業(yè)主，則必須是具有專業(yè)知識和技能的專家。

　　其次，確定適當(dāng)?shù)钠钙�。聘期過長，則易招致惰性，不利于積極有效地開展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況。過短則又會因委員變動頻繁，致使業(yè)主委員會的工作缺乏穩(wěn)定性和連續(xù)性，也不利于自身的管理。

　�。ㄈ�）規(guī)范業(yè)主委員會與業(yè)主大會和業(yè)主關(guān)系

　　加強全體業(yè)主和業(yè)主大會對于業(yè)主委員會的監(jiān)督權(quán)。首先，盡快出臺實施細(xì)則，增強可操作性。現(xiàn)行的物業(yè)管理制度雖然就業(yè)主委員會應(yīng)該向業(yè)主大會承擔(dān)的職責(zé)有了原則性的規(guī)定，但對于更細(xì)化的職責(zé)，法律法規(guī)則缺少相應(yīng)的規(guī)定。為了減少此類糾紛的發(fā)生，有必要對其職責(zé)做出更詳細(xì)的規(guī)定。其次，確立業(yè)主委員會定期報告制度，使其接受全體業(yè)主的監(jiān)督。全體業(yè)主對業(yè)主委員會的行為負(fù)責(zé)，同時，業(yè)主委員會的委員也應(yīng)該向全體業(yè)主盡善管理人的責(zé)任。業(yè)主委員會應(yīng)定期向業(yè)主大會報告工作，接受其監(jiān)督。若業(yè)主大會發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會超越代理權(quán)的范圍行事，或者為任何損害全體業(yè)主利益的行為時，可以隨時依照其協(xié)議解聘業(yè)主委員會委員，拒絕承認(rèn)其行為對全體業(yè)主的法律效力，并保留損害賠償?shù)恼埱髾?quán)。