隨著城市化進程不斷加快，城市人口激增、地價高漲、住宅短缺。為緩解住房緊張和城市土地資源相對有限之間的矛盾，提高土地使用率并減少建筑成本，人們不得不將房屋的建造向空中、地下進行擴展，于是多層和高層建筑物大量涌現(xiàn)。而建筑物的區(qū)分所有打破了單獨所有形態(tài)下對物業(yè)的歸屬與使用的觀念。由于居住在同一棟建筑物里的人員數(shù)量眾多，生活習慣不同，無論對專有部分或是共有部分的使用，都難免不牽涉到他人甚至是整體利益，往往導致沖突和糾紛。以往那種“各人自掃門前雪”的生活方式再難奉行。

　　為建立一個和諧的物業(yè)利用秩序，避免利益爭享、責任相諉的現(xiàn)象，客觀上就有必要將全體業(yè)主組織起來，設立一定的管理機構，以共同解決物業(yè)的使用和維護問題。物業(yè)管理制度由此應運而生。

　　物業(yè)管理在國外已不是新鮮事物，在我國卻起步較晚。然而，由于社會和市場對物業(yè)管理的急需，諸多物業(yè)管理公司紛紛設立。這些從事物業(yè)管理業(yè)務的企業(yè)，其中有不少并非專業(yè)的物業(yè)管理公司，包括：

　　1、兼營物業(yè)管理業(yè)務的房地產開發(fā)企業(yè)或其他企業(yè)，即內設非獨立法人物業(yè)管理機構，兼營物業(yè)管理業(yè)務的房地產開發(fā)企業(yè)。

　　2、房管所（處）轉制的物業(yè)管理企業(yè)，即按照政企分開、企事分開的要求，從原屬事業(yè)性質的房管所（處）改制為獨立法人的物業(yè)管理企業(yè)。

　　3、后勤服務部門轉制的物業(yè)管理企業(yè)，即從原機關、企業(yè)和事業(yè)單位的后勤服務部門改制為獨立法人的物業(yè)管理企業(yè)。

　　由于這些非專業(yè)企業(yè)的存在，加之我國的實踐經驗尚不豐富，立法上也缺乏一個整體規(guī)范，以及人們在原來計劃經濟體制下形成的某些舊觀念的影響，導致目前物業(yè)公司對物業(yè)管理多存在角色錯位、行為不規(guī)范現(xiàn)象。而管理制度不完善，管理設施不齊備，管理合同不平等，管理人員不合格，使得業(yè)主普遍抱怨的物業(yè)公司服務質量低劣。尤其是物業(yè)管理收費的問題尤為突出，一方面業(yè)主抱怨物業(yè)公司巧立名目擅自收費或超標收費，而以拒絕交費相對抗；另一方面物業(yè)公司又常以斷水斷電甚至限制業(yè)主進出小區(qū)相威脅等等。業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾十分尖銳，有時甚至釀成暴力事件。

　　近年，住戶對物業(yè)管理問題的投訴已漸成為房地產領域的一大熱點，法院受理的物業(yè)管理糾紛案件也呈上升趨勢。隨著我國住房商品化、市場化改革不斷向縱深推進，物業(yè)管理問題也越來越受關注。

　　導致物業(yè)管理問題叢生的原因有多方面，但筆者認為最根本的恐怕還在于人們對物業(yè)管理的法律屬性問題認識不清，無論是政府主管部門還是相關的物業(yè)管理企業(yè)，均不能正確把握自己在物業(yè)管理活動中的位置。本文從物業(yè)管理的兩種形態(tài)入手，從民法的視角對物業(yè)管理的法律屬性進行解析。

　　一、物業(yè)管理的形態(tài)

　　所謂物業(yè)管理，在2003年9月1日實施的物業(yè)管理條例中規(guī)定，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　根據(jù)負責執(zhí)行物業(yè)管理事務的主體之不同，可將物業(yè)管理分為自主管理和受委托管理兩種形態(tài)。

　　1、所謂自主管理就是由業(yè)主自行執(zhí)行物業(yè)管理事務或結成一個組織體（業(yè)主自治機構）來共同執(zhí)行物業(yè)管理事務。同一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立一個業(yè)主大會，代表和維護該區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，并選舉產生業(yè)主委員會。（但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。）

　　2、所謂受委托管理就是由專門從事物業(yè)管理工作的公司、企業(yè)來負責執(zhí)行物業(yè)管理事務。業(yè)主由于受時間、精力和能力等方面的限制，對于物業(yè)管理事務不可能事必躬親，為提高管理效率，有必要將若干管理事項交由專業(yè)化的物業(yè)公司去完成，由此出現(xiàn)了受委托管理的形態(tài)，其已成為現(xiàn)代物業(yè)管理的主要方式。剖析物業(yè)管理的法律屬性，須對物業(yè)管理的上述兩種表現(xiàn)形式特別是受委托管理分別予以考察。

　　受委托管理與自主管理場合所不同的是在管理權的來源上。自主管理場合的管理權系由業(yè)主對物業(yè)的所有權中派伸而來，是自行行使物業(yè)所有權，是物業(yè)所有權的固有權能，勿須通過任何其他媒介而得當然享有。而在受委托管理場合下，物業(yè)公司所擁有的物業(yè)管理權是從業(yè)主那里受讓渡而來。物業(yè)公司必須通過與業(yè)主（業(yè)主自治機構）訂立物業(yè)管理合同的途徑，才能夠獲得業(yè)主（業(yè)主自治機構）的概括授權，享有對他人物業(yè)進行管理的資格，對物業(yè)區(qū)域內的物和人實施管理。

　　二、自主管理場合物業(yè)管理的法律屬性

　　在自主管理場合，實質上只是業(yè)主行使物業(yè)所有權的一種具體方式。根據(jù)所有權本質上乃是所有人對于所有物為全面支配的權利的原理，管理也應當包含在支配當中。業(yè)主對物業(yè)進行管理正是業(yè)主對物業(yè)享有所有權的必然結果與表現(xiàn)形式，亦即物業(yè)歸誰所有，誰就是有權管理的主體。因此，自主管理場合的物業(yè)管理本質上是一種民事行為，是私法上的行為，該場合的物業(yè)管理權屬于私權范疇，在后文便不再贅述。

　　三、受委托管理場合物業(yè)管理的法律屬性

　　在受委托管理場合，系由專業(yè)化的管理公司負責對物業(yè)實施管理，其管理事項也包括對物的管理和對人的管理兩大方面，在這一點上與自主管理場合并無差異�？荚嚧�論壇

　　所謂對物的管理，即指對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理。所謂對人的管理，即指對物業(yè)管理領域內的區(qū)分所有權人居住生活關系所為之社區(qū)管理。其對象不以居住于該領域內所有建筑物上區(qū)分所有權人的行為為限，凡出入該領域的人的行為，均應納入。

　　管理的內容一般包括：對建筑物不當損毀行為的管理、對建筑物不當使用行為之管理及對生活妨害行為的管理。概括而言，主要從三個角度出發(fā)：

　　1、從對物的角度，主要表現(xiàn)為對建筑物及其附屬設施、設備和相關場地進行的維護、保養(yǎng)、修繕等行為，防止發(fā)生壞損，以保持物業(yè)的正常使用功能；如維持小區(qū)內車輛停放秩序、電梯安全檢查。

　　2、從對物業(yè)區(qū)域環(huán)境的角度，主要表現(xiàn)為清潔、綠化、治安保衛(wèi)等行為，以維持小區(qū)環(huán)境的整潔美觀和保障住戶的人身財產安全；如自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運、查驗小區(qū)出入人員的證件。物業(yè)管理條例第四十六條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　同時，物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　這兩種物業(yè)管理行為基本上是一種維護和保護行為，并不帶有“管理”的色彩，也不符合“管理”的本來涵義。因為其中不存在作為被管理對象的人，不屬于隸屬、支配意義上的那種人對人的關系，而更直接的體現(xiàn)為一種人對物的關系。

　　3、從對物的利用秩序的角度，主要表現(xiàn)為監(jiān)督業(yè)主（或非業(yè)主使用人）對物業(yè)的專有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當行為，以保障全體業(yè)主對物業(yè)的有效利用。如制止業(yè)主的濫搭濫建行為。只有該類物業(yè)管理行為才存在管理行為所作用的對象——人，其目的在于約束物業(yè)權利人的使用行為，對不當?shù)氖褂梅绞接枰灾浦梗�以確保物業(yè)的整體利用秩序。

　　那么第三種管理行為是否就具有“管理”的性質呢？當然不是！

　　因為該類行為之目的在于約束物業(yè)權利人的使用行為，對不當?shù)氖褂梅绞接枰灾浦�，以確保物業(yè)的整體利用秩序。故其本質上應屬于一種排除物上妨害的行為，不具有行政管理的內容和特征，實質上只是業(yè)主行使物業(yè)所有權的一種具體方式。

　　從物業(yè)公司從事物業(yè)管理活動的目的和效果來看，受委托管理場合的物業(yè)管理與其說是管理，倒不如說是一種服務。物業(yè)公司通過管理服務，為業(yè)主們創(chuàng)造和諧、方便的生活、工作環(huán)境，自己也從中賺取相應的服務對價——物業(yè)管理服務費。就此而言，物業(yè)公司所擁有的物業(yè)管理權其實更多的只是一種職責或義務。物業(yè)公司行使物業(yè)管理權，不是以業(yè)主為相對人行使合同權利，而是履行合同義務。物業(yè)公司對自己手中的這種“管理權”只應誠實信用的加以履行，不得怠惰或放棄，否則就是失職行為，就構成違約。

　　雖然從形式上看物業(yè)公司也有權要求業(yè)主履行某種義務或禁止業(yè)主為某種行為，比如說要求業(yè)主定點傾倒垃圾，制止業(yè)主在公共走道上堆放雜物等，似乎物業(yè)公司擁有一種類似于行政管理的權利。而事實上，這種管理權仍然源自于業(yè)主（業(yè)主自治機構）的授權，而由物業(yè)公司來代表整體業(yè)主的意志實施管理活動，其目的仍在于維護業(yè)主自身的利益。此相當于業(yè)主的一種自我約束行為。

　　因此，物業(yè)公司與業(yè)主之間的這種所謂管理、被管理關系并不具有行政管理性質，物業(yè)公司實施的這種管理也非行政行為意義上的管理。從某種意義上說，業(yè)主（業(yè)主自治機構）采取合同方式自愿將物業(yè)管理權讓渡給物業(yè)公司行使，仍然屬于對物業(yè)所有權的一種行使方式。物業(yè)公司的物業(yè)管理權只是業(yè)主的物業(yè)所有權的延伸，物業(yè)管理行為本質上只是一種業(yè)主委托的契約行為。因此，受委托管理場合的物業(yè)管理，本質上也是一種民事行為，是私法上的行為。

　　四、明確物業(yè)管理法律屬性的實踐意義

　　在我國，由于住房商品化改革推行不久，計劃經濟體制下的某些思維方式和習慣做法尚未扭轉，人們尊重私權、私權自治意識還普遍不強。明確物業(yè)管理的法律屬性問題，有助于人們樹立物業(yè)管理領域是私權領域的觀念，也有助于政府主管部門及相關的物業(yè)管理公司正確處理自身在物業(yè)管理法律關系中的角色定位。

　　正是由于物業(yè)管理本質上是一種民事行為，是私法上的行為，因此應當由作為私法的民法體系來作基本的調整。物業(yè)管理法律關系的設立、變更和消滅，從根本上應委諸于當事人意思自治，政府公權利不應不適當?shù)剡^多介入該領域。

　　反觀我國目前，目前僅有一部物業(yè)管理條例對物業(yè)管理關系進行調整，尚缺少統(tǒng)一的民事法律加以規(guī)定。各種地方性規(guī)章各自為政，政府公權利到處插手，不少地方政府主管部門在大到業(yè)主自治機構的組建，小到物業(yè)管理費價格的訂立等許多物業(yè)管理事項上都直接參與；有的地方規(guī)定小區(qū)選聘物業(yè)管理公司必須進行招標，其招標和解聘物業(yè)管理公司還必須經政府主管部門批準；有的地方將物業(yè)管理公司與居民委員會混同設置，等等。政府主管部門擺不準自己在物業(yè)管理領域中的位置，行政管理職能與民事服務職能發(fā)生嚴重錯位。政府公權力的這種濫介入、過多干預，難免不造成物業(yè)管理領域中本應平等的民事關系變的不平等起來，甚至引發(fā)權錢勾結，為害甚大。

　　物業(yè)管理本質上屬于私法行為，應由作為私法的民法來作基本的調整，政府公權力不應不適當?shù)倪^多介入該領域。政府部門應轉變對物業(yè)管理的方式；廣大物業(yè)公司也應認識到手中的物業(yè)管理權本質上只是一種契約義務應將自己擺在服務者的位置。

　　政府部門應充分認識到，物業(yè)管理屬私權領域，應遵循私權自治規(guī)律，充分認識到業(yè)主才是物業(yè)管理活動的主角，業(yè)主有權自主建立物業(yè)管理組織和制定自治管理規(guī)則，選擇合適的物業(yè)公司來執(zhí)行物業(yè)管理事務。當前，政府公權力應從物業(yè)管理領域適度退出，并應徹底轉變管理方式，從傳統(tǒng)上的微觀、直接管理轉向宏觀、間接管理。

　　政府在物業(yè)管理中的職能應主要定位在制定相關的管理市場準入制度，培養(yǎng)管理市場，監(jiān)督物業(yè)公司，對違法、違規(guī)行為進行處罰，并對業(yè)主自治機構的組建提供指導和協(xié)助，促使其盡快成熟、完善。相信，隨著政府管理方式的轉變，廣大業(yè)主的自治觀念將逐步加強，自治能力也將不斷提高，物業(yè)管理的質量必將顯著改善。

　　對于物業(yè)公司而言，既然其管理行為屬于私法上的契約行為，其所擁有的物業(yè)管理權本質上只是一種合同義務，由此決定其也應當擺正自身在物業(yè)管理中的位置，正確處理好與業(yè)主之間的關系。當前我國的物業(yè)管理公司有相當一部分是由原來的房管所改制而來，這種物業(yè)公司同政府部門有著剪不斷的各種關系，往往自覺不自覺的擺出一種上級或領導者的姿態(tài)，對業(yè)主缺乏平等觀念和服務意識，工作方法上帶有濃厚的行政命令色彩，工作態(tài)度專斷、粗暴，出現(xiàn)糾紛動輒對業(yè)主處以罰款（物業(yè)公司不是行政機關，沒有行政處罰權），或者采取斷電、斷水等強制措施，甚至唆使公司保安毆打業(yè)主。

　　自身角色定位上的差錯是導致物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾對壘、糾紛迭起的最根本原因。為了能夠爭取更大的市場和更好的效益，廣大物業(yè)公司必須樹立正確的物業(yè)管理理念，認清自己與業(yè)主之間的民事法律關系，自覺的把自己擺在服務者位置，以優(yōu)質的管理服務贏得廣大業(yè)主的信任和滿意。

　　參考文獻

　　陳華彬《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究》法律出版社 1995年

　　陳華彬《物權法原理》國家行政管理學院 1998年