房地產(chǎn)項目的工程造價控制貫穿于項目動作的全過程。即項目的決策階段、設(shè)計階段、施工招標及合同簽約階段、施工階段、結(jié)算及后評等階段都關(guān)系到房地產(chǎn)項目的總的成本；費用、利潤；要全面有效地對房地產(chǎn)項目形成的各個階段的工程造價進行控制并及時對各階段的偏差進行糾正和調(diào)整，從而實現(xiàn)項目投資效益、社會效益的最優(yōu)化，對影響項目造價的各個階段進行全過程、全面地控制。

　　1、 決策階段

　　房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制對整個項目全過程造價的控制起著決定性的作用。一個城市中的不同區(qū)位和地點對于房地產(chǎn)項目投資決策的形成起著重要的影響作用：決策過程中發(fā)布根據(jù)項目建設(shè)地點的規(guī)劃功能，公共配套設(shè)施，居住人群的密集情況、流動性、職業(yè)特點來確定該項目的開以類型，建設(shè)標準的檔次，以及項目容積率、綠化率的確定，項目主要設(shè)備的選用等；而這些都關(guān)系到工程造價的高低。

　　據(jù)相關(guān)資料顯示，項目決策階段的產(chǎn)出是決策的結(jié)果，這個階段的產(chǎn)出對總投資影響經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般為70%左右。這表明項目決策階段對整個項目工程造價具有決定性影響。如在聲調(diào)中心區(qū)建設(shè)住宅小區(qū)項目，就宜按高檔樓盤來開發(fā)；而在城鄉(xiāng)結(jié)合部一般將項目定位為普通商住小區(qū)進行開發(fā)。同時，在進行投資估算的時候，對同類地區(qū)相鄰項目的經(jīng)濟技術(shù)指標進行調(diào)查、研究、對比、并根據(jù)項目之間的不同點進行項目投資估算成本的替換，以例題的確定投資估算。在進行投資方案的決策時，進行多方案比較，分析影響投資的風險因素，評估風險量，對影響項目的造價的風險性因素進行重點控制。

　　2、 設(shè)計階段

　　擬建項目一經(jīng)決策，設(shè)計就成了工程項目建設(shè)和造價控制的關(guān)鍵：設(shè)計方案的優(yōu)劣、設(shè)計質(zhì)量的好壞都直接影響著工程項目的造價、進度和質(zhì)量。抓住設(shè)計這個重要階段，未雨綢繆，以取得事倍功半的效果。項目設(shè)計階段的產(chǎn)出對總投資的影響經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般為 25%左右，表明項目設(shè)計階段對項目造價具有重要影響。

　　在滿足項目使用功能的前提下，合理的設(shè)計將使工程造價大幅度降低；充分挖掘設(shè)計潛力將是控制工程造價的關(guān)鍵所在。為此，要用好以下幾方面的工作：

　　2.1房地產(chǎn)商在開發(fā)項目定位以后，應(yīng)對項目的功能定位充分分析，在對市場進行充分調(diào)查的基礎(chǔ)上按照價值工程的原理對項目的功能進行分析、評審、決策。

　　2.2房地產(chǎn)商應(yīng)向設(shè)計師充分表達建設(shè)意圖、建設(shè)標準及建設(shè)進度的要求，做好設(shè)計任務(wù)書的編寫工作。

　　2．3進行限額設(shè)計。房地產(chǎn)商應(yīng)將項目造價目標按專業(yè)構(gòu)成進行逐層分解，要求設(shè)計人員在建筑平面、結(jié)構(gòu)設(shè)計、機電設(shè)備、材料選用等方面在分配的投資額度內(nèi)最大限度地滿足和提高使用功能。

　　2．4加強設(shè)計過程控制，及時與設(shè)計方進行溝通和配合，減少設(shè)計中的錯、漏、碰、缺等現(xiàn)象，從而最大限度地減少施工中的洽商、變更。

　　2．5設(shè)計總體方案應(yīng)重點研究。整個項目的建筑品質(zhì)，小區(qū)的綜合平面布置、中水處理、智能化布線，園林、綠化、交通組織、配套設(shè)施及小品等都要做細致研究；并注意征求各方的意見，以避免因項目總體規(guī)劃的失策導(dǎo)致施工過程中設(shè)計發(fā)生重大的變動，甚至重新設(shè)計的情況發(fā)生。

　　2．6實施設(shè)計獎罰制度。在設(shè)計合同中增加優(yōu)化設(shè)計、節(jié)約造價以及因設(shè)計錯漏或不合理設(shè)計造成工程造價增加的獎罰條款，激勵設(shè)計人員深挖設(shè)計潛力、重視設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性。

　　3、施工招標及簽約階段

　　合同作為雙方當事人履行權(quán)利和義務(wù)，相互索賠的依據(jù)，在房地產(chǎn)項目實施過程中，認真編制招標文件有簽訂工程合同尤為重要。房地產(chǎn)商必須對以下有關(guān)合同問題進行策劃和決策：

　　3．1確定簽約的承包商的數(shù)量和發(fā)包方式。在合同簽約階段房地產(chǎn)商應(yīng)根據(jù)項目大小、專業(yè)復(fù)雜程度、自身管理能力、管理的風險等因素來確定；力求即有利于業(yè)主控制造價又回避風險。

　　3．2招標方式的確定。招標方式有公開招標、邀請招標、議標等，各種招標方式有其特點及適用范圍，一般要根據(jù)承包形式、合同類型、工程緊迫程度和業(yè)主期望控制工程建設(shè)和程度等決定；一般采用公開招標。實踐中，房地產(chǎn)商選擇以往信譽、施工業(yè)績好的企業(yè)作為合作對象，不失為回避風險的良策之一。

　　3．3合同價格形式。不同種類的合同價格形式，有著不同的應(yīng)用條件、責任與權(quán)利以及對合同雙方有不同的風險。目前多選擇固定合同總價的形式，這樣業(yè)主能夠盡早地控制投資：但采用些形式時要特別注意風險包干范圍的確定。

　　3．4保函或保證金的應(yīng)用。保函或保證金是為了保證投票人能夠認其投標和忠實履行合同而設(shè)置的保證措施，房地產(chǎn)商應(yīng)該很好地加以利用，比較常用的有投標保函（或保證金）等。使用過程中要注意它們的使用時段以及相互銜接關(guān)系。

　　3．5選擇報價形式。在我國現(xiàn)階段通常采用兩種報價形式，即工程量清單和施工圖報價。按照有關(guān)規(guī)定，目前較多采用清單報價的方式，而施工圖報價這種報價形式主義以往應(yīng)用于得比較多。無論采用哪一種報價形式，都應(yīng)特別注意在招標文件中一定要規(guī)定投檔人必須填寫材料（設(shè)備）明細匯總表，并在表中詳細列出所采用材料（設(shè)備）的名稱、品牌、規(guī)格型號、生產(chǎn)廠家、質(zhì)量等級、數(shù)量、單價及合價，以便于評標時對比分析以及簽約后的質(zhì)量控制。

　　3．6重要合同條款的確定。關(guān)于工期、質(zhì)量、造價這三個方面的合同條款，是施工合同最重要的內(nèi)容。實踐中關(guān)于開竣工日期的界定；參加驗收的單位、人員，采用的質(zhì)量標準、程序及產(chǎn)生質(zhì)量爭議的處理；對價款調(diào)整的范圍、程序、計算依據(jù)和設(shè)計變更，現(xiàn)場簽證、材料價格的簽發(fā)、確認；對工程進度款和竣工結(jié)算所需要的文件、程序和效力進行等上述問題必須進行明確具體的規(guī)定。

　　另外，《通用條款》對于災(zāi)害（風、雨、雪、洪、震）等達到什么程度才能被認定為不可抗力未明確，雙方當事人在合同中應(yīng)對可能發(fā)生的風、雨、雪、洪、震等自然災(zāi)害的程度應(yīng)予量化。如幾級以上的大風，幾級以上的地震，持續(xù)多少天達到多少毫米的降水等才能認定為不可抗力，以免引起不必要的糾紛。

　　4、施工階段的造價控制

　　在工程施工階段，由于工程設(shè)計及招投標階段業(yè)已婚完成，其工程量已完全具體化。在些階段影響工程造價的可能性相比其它相對少一些，但是真正形成工實體主要是在這一階段；若控制不好，也會使投資失控，做好施工階段的造價控制需要從以下幾個方面著手：

　　4．1工程項目實施階段項目管理方式的策劃。項目管理方式的合理選擇是控制工程質(zhì)量、進度、投資三大目標的主要保證。

　　4．2審查優(yōu)化施工方案及施工須序。審查及優(yōu)化施工方案是控制投資最有效的手段之一。

　　4．3嚴格控制工程變更。施工前，要組織施工人員到現(xiàn)場踏勘，并對圖紙進行會審、技術(shù)交底，避免施工中出現(xiàn)不應(yīng)有的返工，特別是那種涉及費用較高的設(shè)計變更，必須經(jīng)設(shè)計單位、建設(shè)單位現(xiàn)場代表、監(jiān)理公司、施工單位等幾方現(xiàn)場核實并進行技術(shù)及經(jīng)濟比較，盡量減少合同外費用。

　　4．4嚴格現(xiàn)場簽證管理。及時做好施工現(xiàn)場記錄：制定現(xiàn)場簽證的管理程序；加強現(xiàn)場簽證的管理，工程簽證隨做隨簽，避免“一攬子”及日后簽證。

　　4．5制定索賠程序，妥善處理各種事項，準確及時處理工程索賠和事件。

　　4．6做好材料、設(shè)備的定貨、采購、供應(yīng)工作，嚴把材料設(shè)備價格關(guān)。

　　5、竣工結(jié)算與后評價階段

　　工程竣工結(jié)算是建設(shè)工程造價管理的一個重要環(huán)節(jié)，是合理確定單位工程造價和竣工決算的前提和保障；做好工程結(jié)算的審查，筆者認為應(yīng)著重把握以下幾個主要環(huán)節(jié)：

　　5．1認真熟悉圖紙，分析竣工資料、核實工程數(shù)量，對于未完工程或未做的工作內(nèi)容在結(jié)算時應(yīng)予扣除。

　　5．2審查現(xiàn)場簽證的真實、合理性。審查簽證單上的內(nèi)容與設(shè)計圖紙、定額中所包含的內(nèi)容是否重復(fù)，對于重復(fù)的項目及內(nèi)容必須

　　5．3嚴格審查施工合同，正確處理結(jié)算糾紛。審查施工合同及有關(guān)文件的工作為：核準工程結(jié)算范圍；確定施工工期，正確進行索賠；確定施工承包方式；審查合同其它條款的落實情況。

　　5．4審查定額使用，政策調(diào)整的合理性、準確性：審查是否按規(guī)定的工程量計算規(guī)則計算工程量。

　　5．5認真做好工程材料價款的結(jié)算審查。審查糾正單純靠材料購貨發(fā)票做為材料調(diào)價依據(jù)的作法；審查是否按規(guī)定計算材料差價；審查是否存在施工單位將建設(shè)單位購買的材料列入工程結(jié)算。

　　5．6審查各項取費是否符合規(guī)定、合理和準確。審查取費基數(shù)是否正確，審查是否提高取費等級的情況，審查是否存在變通裝飾工程按專業(yè)裝飾工程取費的情況。

　　5．7在結(jié)算審查過程中，正確處理審查方與被審查方的關(guān)系，保證工程結(jié)算工作須利開展。

　　后評價是對整個建設(shè)項目的一次性綜合性評價，也是對項目工程造價控制的總結(jié)。一般來說，房地產(chǎn)商應(yīng)做好三個方面的工作：一是對數(shù)據(jù)資料進行整理、分析和歸類，分析影響工程造價的各項因素并建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，為下次項目的控制提供參考；二是總結(jié)造價控制如何在各環(huán)節(jié)得到有效銜接；如何有效防范價格風險，由被動向主動控制轉(zhuǎn)化的經(jīng)驗；三是分析自身在全過程控制造價方面的不足及欠缺，找出其因素并中以克服?？傊?，通過建設(shè)項目的后評價會使我們的造價管理水平不斷得到提高、工作方法不斷創(chuàng)新。

　　對工程造價全過程全面地控制是確保房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)最大利潤的保證，有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員發(fā)揮主觀能動性，變被動為主動控制，針對項目運行早各階段的造價控制特點，采用不同方法和手段進行全過程、全方位的控制，才能確保工程造價控制目標的實現(xiàn)。