三、行業(yè)生存與發(fā)展面臨的主要問題

　　根據4600家企業(yè)的調查情況匯總，當前行業(yè)生存與發(fā)展面臨許多困難和問題，主要突出反映在以下幾個方面：

　�。ㄒ唬┥鐣�評價方面

　　1.行業(yè)社會地位不高。社會普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，勞動強度大、行業(yè)技術含量低、從業(yè)人員待遇差。在調查中，反映行業(yè)社會地位不高的企業(yè)就有3521家，占被調查企業(yè)總數的76.54%.

　　2.行業(yè)偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系看作是“雇傭關系”或“主仆”關系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。反映人們對行業(yè)存在一定偏見的企業(yè)有2819家，占被調查企業(yè)總數的61.28%.社會上還有部分群體對物業(yè)管理行業(yè)缺乏信任感。認為行業(yè)公信力不強的企業(yè)占被調查企業(yè)總數的25.02%.

　　3.輿論導向存在偏差。這些年來，各種輿論媒體對物業(yè)管理行業(yè)的正面報道很少，少數媒體片面追求眼球效應，不做深入的調查研究，不問青紅皂白，肆意誤導群眾，給行業(yè)造成很大負面影響。認為社會輿論導向有偏差的企業(yè)占被調查企業(yè)總數的42.78%.

　　4.物業(yè)服務消費觀念不強。人們對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務的社會性、公共性、有償性認識不足，對物業(yè)服務企業(yè)的服務活動不積極支持、不主動配合。認為行業(yè)生存與發(fā)展環(huán)境不寬松的企業(yè)占被調查企業(yè)總數的38.39%.認為人們對物業(yè)服務常任意壓價的占被調查企業(yè)總數的29.37%.

　�。ǘ�）政府監(jiān)督方面

　　1.地方立法跟不上，相關政策不配套。一些地方政府及有關部門對物業(yè)管理不重視，對行業(yè)發(fā)展不關心。《物業(yè)管理條例》以及企業(yè)資質、維修資金、服務收費等管理辦法，國務院和中央部委都已制定公布多年，但許多地方至今尚未制定具體實施的配套細則、辦法。認為地方立法跟不上的企業(yè)有2582家，占被調查企業(yè)總數的56.13%；認為相關政策不配套的企業(yè)有3341家，占被調查企業(yè)總數的72.63%.

　　2.政府協(xié)調和執(zhí)法不力，與相關專業(yè)部門關系不順。這次調查中，認為政府協(xié)調工作不及時不到位的企業(yè)占被調查企業(yè)的52.17%，認為政府缺位和執(zhí)法不力的占被調查企業(yè)的46.46%.還有相當一部分企業(yè)認為與當地各專業(yè)部門關系不順，其中與供水方面不順的占19.52%，供電方面不順的占17.24%，也有少數企業(yè)反映與供氣、供暖部門關系不順。一些部門把物業(yè)服務企業(yè)當作原來的“房管所”、“基建隊”，行政上指手畫腳、橫加指責，經費上亂攤派、亂贊助。認為對企業(yè)干預過多的企業(yè)占被調查企業(yè)總數的46.02%.

　　3.物價部門干預過度，政府定價（指導價）適用過寬。國家發(fā)改委、原建設部對物業(yè)服務收費定價的范圍、對象、方法、標準都有明確規(guī)定。但各地方執(zhí)行時卻是五花八門。物價部門嚴把物業(yè)收費審批關，任意擴大政府定價和政府指導價范圍。有的地方住宅小區(qū)物業(yè)服務費0.20元/平方米/月，一定10年不變。有的地方高檔別墅物業(yè)服務費0.30-0.50元/平方米/月，企業(yè)怨聲載道。反映政府對物業(yè)服務收費控制過死的占被調查企業(yè)總數的36.43%，反映任意擴大政府定價范圍的占被調查企業(yè)總數的8.59%.

　　4.現行稅賦政策不合理，企業(yè)經濟負擔太大。相當一部分企業(yè)反映各地政府對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，加上《勞動合同法》的執(zhí)行，社會最低工資標準的提高，使企業(yè)的負擔明顯加重。反映這類問題的企業(yè)占被調查企業(yè)總數的35.39%.

　�。ㄈ�）開發(fā)單位建設方面

　　1.建管不分掩蓋和轉嫁前期矛盾，給物業(yè)服務帶來隱患和糾紛。這次調查中認為開發(fā)單位利用建管不分掩蓋前期遺留問題的占被調查企業(yè)總數的52.50%，認為利用建管不分轉嫁新建項目矛盾的占41.96%，認為利用建管不分壓低物業(yè)項目交接成本的占18.78%.反映新建項目房屋質量問題突出的占51.85%.

　　2.利用物業(yè)服務促進房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務費�？梢哉f，開發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務的，而是利用物業(yè)服務為開發(fā)項目搞包裝，打品牌，目的是促進房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務，并且常常拖欠空置房物業(yè)服務費。反映開發(fā)單位不重視、不支持物業(yè)服務的占被調查企業(yè)總數的41.28%，反映開發(fā)單位把物業(yè)服務當作房屋促銷手段的占21.57%，反映開發(fā)商拖欠空置房物業(yè)服務費的占33.35%.

　　3.住宅項目配套設施不全、不到位，增加了物業(yè)服務的難度。一些住宅項目，開發(fā)單位片面追求投資效益，盡量壓縮配套設施項目，即使規(guī)劃配套項目，也常常拖延實施，先住宅后配套，給入住后的業(yè)主造成多方面的不便利，無形中也給物業(yè)管理造成很多無法回避的矛盾和問題。在這次調查中，反映住宅項目配套設施不全的，占被調查企業(yè)總數的52.35%，反映住宅項目交通不方便的占10.22%，反映住宅項目不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的占28.50%.

　�。ㄋ模�業(yè)主和業(yè)主團體方面

　　1.公共意識不強，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強調個人維權，把物業(yè)服務企業(yè)當成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務人員。從調查反映的數據來看，認為部分業(yè)主只講權利、不講義務的企業(yè)占被調查企業(yè)總數的62.04%，認為業(yè)主公共意識普遍較差的占57.15%，認為業(yè)主參與物業(yè)管理的意識不強的占49.09%，反映個別業(yè)主不能自覺遵守管理規(guī)定的占37.51%.

　　2.配合支持不夠，欠費現象嚴重。從調查情況來看，反映業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理的企業(yè)占被調查企業(yè)總數的45.63%，反映業(yè)主拖欠物業(yè)服務費問題突出的企業(yè)占57.22%，反映業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金的企業(yè)占14.20%.

　　3.業(yè)主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強。《條例》設立的業(yè)主大會制度，《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會的運作程序，各地在具體執(zhí)行中感到可操作性不強。雖然《條例》已經頒布多年，但真正落實業(yè)主大會制度的地區(qū)和范圍卻很有限。被調查企業(yè)反映業(yè)主大會制度建立難和成立業(yè)主大會后又難運作的分別占了企業(yè)總數的13.17%和19.28%.

　　4.業(yè)主委員會運作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢。調查資料反映，業(yè)主委員會的問題，一方面是業(yè)主委員會成立難，另一方面一些成立了業(yè)主委員會的區(qū)域矛盾問題更加突出。其中反映業(yè)主委員會運作不規(guī)范的占被調查企業(yè)總數的19.28%，反映業(yè)主委員會超范圍活動影響社區(qū)穩(wěn)定的占5.89%，反映業(yè)主委員會有特權化傾向的占13.50%，反映業(yè)主委員會成為物業(yè)服務企業(yè)對立面的占11.30%.

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務企業(yè)方面

　　1.企業(yè)經濟效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。反映企業(yè)連年虧損的有1446家企業(yè)，占被調查企業(yè)總數的31.43%，反映企業(yè)效益低、發(fā)展慢的占57.76%，反映企業(yè)發(fā)展后勁不足的占27.80%.分析企業(yè)效益差的主要原因，認為是物業(yè)服務費標準過低的占59.28%，認為是物業(yè)服務收費率低的占48.80%.

　　2.人員素質較低，專業(yè)人才缺乏。被調查企業(yè)中反映最集中最突出的問題是從業(yè)人員待遇低、人才難尋難留、人員流動性大。反映同類問題的占被調查企業(yè)總數的77.93%，認為企業(yè)缺乏管理和技術人才的占46.98%，認為從業(yè)人員整體素質不能適應物業(yè)管理發(fā)展要求的占49.65%，認為從業(yè)人員服務意識差的占10.35%.

　　3.服務市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范。由于社會、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務市場目前還尚未達到“公開、公平、公正”、誠實守信和健康有序的良好狀態(tài)。被調查企業(yè)認為企業(yè)信用意識差的占被調查企業(yè)總數的3.04%，同行之間相互壓價競爭的占7.00%，不擇手段惡性競爭的占5.78%.

　　以上各種矛盾和問題的存在，都不同程度影響和制約著行業(yè)的發(fā)展。

　　四、關于本調查報告的說明

　　鑒于本次調查系中國物業(yè)管理協(xié)會自成立以來首次進行的全國范圍內的調查活動，受地域的差異、經驗的缺乏、人員的不足、企業(yè)的參與、地方的配合等諸多方面的制約因素，給本次調查工作帶來了一定的困難，也對調查結果的全面、精確有所影響。由于本次調查工作是在2007年組織進行的，相關數據的采集基本截至2006年底。隨著《物權法》和《勞動合同法》等法律法規(guī)的頒布實施，物業(yè)服務企業(yè)的收入構成以及用工成本均發(fā)生較大的變化，物業(yè)管理的其他環(huán)境也在改變，這是我們研讀本調查報告時應當注意到的問題。在初步調查分析的基礎上，中物協(xié)將組織研究人員進一步整理分析、分類評估，在摸清行業(yè)底數的基礎上，針對影響行業(yè)發(fā)展的重點、難點和熱點問題進行深入研究，形成專題報告和政策建議。