2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日。距離考試還有很長的時間，同樣也有很多的書籍要看。為了方便大家的學(xué)習(xí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)的老師，為大家整理了《房地產(chǎn)估價理論與方法》知識點。希望大家日常時間多看看，為以后的沖刺做準(zhǔn)備。

合法原則在房屋征收估價中的運用

在房屋征收評估中，被征收房屋的價值與被征收房屋的性質(zhì)(如是合法建筑還是違法建筑，是永久建筑還是臨時建筑，是未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑還是超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑)、用途(如是居住用途還是商業(yè)用途)和面積(計不計算面積，計多少面積)等密切相關(guān)。例如，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規(guī)定：“對認(rèn)定為合法建筑和未超期的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償;對認(rèn)定為違法建筑和超期的臨時建筑的，不予補償。”

違法建筑\超期臨時建筑，就不應(yīng)予以評估，或者評估價值應(yīng)為零。

被征收房屋價值評估必須明確被征收房屋的性質(zhì)、用途和面積。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。

調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);二者不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。(房屋登記簿在產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記部門，具有權(quán)威性，而權(quán)屬證書在持證人手中，有偽造、變造的可能)。

對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進行評估。

在判定估價對象狀況時，合法原則指：有規(guī)定的依規(guī)定;沒有規(guī)定的依估價行業(yè)慣例;沒有慣例，咨詢專家;專家沒有意見或者意見不一致，估價師可酌情處理。規(guī)定、慣例、專家意見、自行處理。

法律依據(jù)有沖突的，遵循“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”，“特別法優(yōu)于普通法”、“法律文本優(yōu)于法律解釋”、“強行法優(yōu)于任意法”、“法不溯及既往”——解決法的適用沖突問題。

法的效力等級：法律>行政法規(guī)>地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章>，地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府的規(guī)章;部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。