2016年房地產(chǎn)估價師理論與方法試題及答案

一、單項選擇題

1關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是()。

A房地產(chǎn)估價難免會有誤差

B房地產(chǎn)評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差

C不應(yīng)采用—般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)

D可通過嚴(yán)格履行估價程序來減小估價誤差

【答案】B

【解析】本題考查的是房地估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際一般是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較，由于真實價值不可得知，出現(xiàn)了替代真實價值的兩種選擇，即實際成交價格和合格的估價師的重新估價結(jié)果。參見教材P9。

2關(guān)于房地產(chǎn)估價結(jié)果的說法，錯誤的是()。

A估價結(jié)果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見

B注冊房地產(chǎn)估價師在完成估價之前應(yīng)征求估價委托人對估價結(jié)果的意見

C估價結(jié)果可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同

D估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響

【答案】B

【解析】本題考查的是估價結(jié)果，不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見。參見教材P35。

3估價中應(yīng)盡量采用多種估價方法，其主要原因是()

A估價對象適宜采用多種方法估價

B各種估價方法都有—定的局限性

C各種估價方法之間具有理論統(tǒng)—性

D難以通過分析排除不適用的估價方法

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。要求在估價中盡量采用多種估價方進行估價，就是考慮到不同估價方法都有局限，參見教材P10。

4下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中.不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值的是()

A該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人口增加

B該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善

C該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)

D該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

【答案】D

【解析】本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P65。

5下列估價對象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是( )

A估價對象距離機場35公里

B估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道

c估價對象建筑物坐北朝南

D估價對象附近有三條公交線路經(jīng)過

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中的位置描述包括坐落、方位與、相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層，參見教材P78。

6下列影響房地產(chǎn)供求變化的因素中，不會引起房地產(chǎn)需求量增加的是( )。

A消費者的收入水平增加

B該種房地產(chǎn)的價格水平下降

C該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

D消費者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格上漲

【答案】C

7購買—套建筑面積為120m2，單價為8000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是()。

A于成交日期—年后一次性支付所有款項

B于成交日期一次性付清，結(jié)予5%的優(yōu)懸

c于成交日期支付50萬元.余款在第一年年末支付

D首付50%，余款以期限10年利率7%，按月等額本息還款的抵押貸款支付

【答案】D

【解析】本題考查的是名義價格和實際價格，選項D的名義價格和實際價格是相等的，都是216萬元。P113.

8距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標(biāo)，其中相對科學(xué)的距離指標(biāo)是()。

A空間直縫距離

B交通線路距離

C交通時間距離

D經(jīng)濟距離

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟距離是更科字但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)—用貨幣來衡量，以反映距離，參見敬材P132.

9下列影響—套住房價格的因素中，不屬于實物因素的是().

A朝向

B保溫

C隔音

D戶型

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。朝向是區(qū)位因素。P125。

10關(guān)于房地產(chǎn)估價合法原則及其運用的說法，正確的是( )

A只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象

B估價對象狀況必須是實際狀況

C以公益為目的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評估對象

D估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格

【答案】D

【解忻】本題考查的是合法原則，合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。參見教材P155。