近年來，物業(yè)管理競爭日異激烈，技術(shù)管理水平所反映出的競爭較為突出。不少企業(yè)，盡管擁有雄厚的物質(zhì)技術(shù)力量，但由于技術(shù)管理的薄弱，在競爭中卻處于被動的境地。 技術(shù)管理所強(qiáng)調(diào)的是對技術(shù)工作的“管理”，而并非是指“技術(shù)”本身。因此，技術(shù)管理源于技術(shù)層面而高于技術(shù)層面。

從三個(gè)案例看物業(yè)管理中的技術(shù)管理

世博會引入物業(yè)管理關(guān)鍵看技術(shù)管理能力。

目前，已有上海東湖多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管上海世博會相關(guān)項(xiàng)目，而這些接管世博會項(xiàng)目的企業(yè)無一不是具備良好的技術(shù)管理能力。

眾所周知，建筑工程的設(shè)計(jì)、施工是一種復(fù)雜的多技術(shù)、多工種協(xié)同操作、多項(xiàng)技術(shù)的交叉綜合應(yīng)用過程，由此，決定了建設(shè)、施工企業(yè)的技術(shù)活動也是多種多樣的。這里所指的“技術(shù)活動”，包括了由熟悉與會審圖樣、編制施工組織設(shè)計(jì)開始，到施工過程中的商洽管理、質(zhì)量檢驗(yàn)、直至建筑工程竣工驗(yàn)收全過程中的各項(xiàng)技術(shù)工作。在這一過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠從業(yè)主（客戶）使用需求出發(fā)，提出更合理的技術(shù)管理方案。

上海世博會園區(qū)管理控制中心集中設(shè)置于浦東和浦西核心區(qū)域，形成相對集中的兩個(gè)園區(qū)管理控制中心，包括信息控制、應(yīng)急指揮、醫(yī)療急救和安全保衛(wèi)等功能。具體來說，有入侵探測與防盜報(bào)警技術(shù)、視頻監(jiān)控技術(shù)、出入口圖像識別與控制技術(shù)、報(bào)警信息傳輸技術(shù)、移動目標(biāo)反劫、防盜報(bào)警技術(shù)、防爆安檢技術(shù)等應(yīng)用于遠(yuǎn)程監(jiān)控平臺設(shè)置監(jiān)控、調(diào)度中心，用于控制世博服務(wù)情況，處理應(yīng)急事件。同時(shí)，電子地圖在地圖上標(biāo)志出世博各物業(yè)及公共設(shè)施位置及其他信息；GPS定位系統(tǒng)實(shí)時(shí)顯示服務(wù)人員在世博村中的位置；語音合成系統(tǒng)將英、法、日等國文檔資料轉(zhuǎn)換成語音播放，世博村園區(qū)獨(dú)立建設(shè)35KV變電站以確保園區(qū)供電，等等。這就要求參與管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要有成熟的、專業(yè)的管理技能和高科技維護(hù)技術(shù)，要求企業(yè)能夠?qū)嵤﹪?yán)密的組織協(xié)調(diào)和過程監(jiān)控，而這些都需要高技術(shù)人才來實(shí)施。

寫字樓電梯配置建議節(jié)約百余萬元。

筆者所在的公司曾早期介入和前期管理了上海某辦公大樓。該大樓原設(shè)計(jì)每一塔樓標(biāo)準(zhǔn)層配置7部電梯，但經(jīng)公司的技術(shù)人員對該辦公大樓的設(shè)計(jì)方案研究發(fā)現(xiàn)，以該辦公大樓標(biāo)準(zhǔn)層辦公人員為135人計(jì)算，該辦公大樓標(biāo)準(zhǔn)層總樓層為24層，電梯載重量1350公斤，提升速度3.5米/秒，候梯時(shí)間小于1分鐘。故配置電梯方案可調(diào)整為：B2-24層2部，1-24層4部。這樣，每一塔樓的配置電梯數(shù)量確定為6部（含一部為消防電梯）。

上述案例中，經(jīng)過測算，電梯完全符合上海地區(qū)甲級寫字樓電梯使用的標(biāo)準(zhǔn)和要求，較好地滿足了業(yè)主和使用人的需要。同時(shí)，節(jié)約電梯投資成本約120多萬元；此外，還節(jié)省了樓面面積10平方米，按照標(biāo)準(zhǔn)層2.5元/平方米·天計(jì)算，以出租率70％計(jì)算，年收益近30萬元。

技術(shù)“管理”為業(yè)主帶來效益。

筆者所在公司接管的另一辦公樓，當(dāng)時(shí)空調(diào)設(shè)計(jì)施工是四管制二臺，各為800RT冷水機(jī)組。經(jīng)公司技術(shù)人員反復(fù)核算，并結(jié)合近幾年實(shí)際應(yīng)用的情況，對空調(diào)機(jī)組進(jìn)行了改造，改為二管制的單臺800RT冷水機(jī)組。改造后的實(shí)踐運(yùn)行證明，二管制的單臺800RT冷水機(jī)組完全可以達(dá)到功能性需求。試想，如果該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)在早期就引入物業(yè)管理，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)建議設(shè)計(jì)采用二管制，不僅能節(jié)約管道面積，系統(tǒng)建設(shè)成本還可以比四管制的系統(tǒng)節(jié)省成本40%左右。

再如，上海某辦公大樓，供配電原設(shè)計(jì)建造了4臺1250KVA變壓器，但實(shí)際用量僅為40％，一直發(fā)生最低MD申報(bào)量使用不到的情況，造成平均使用電價(jià)提高。筆者所在公司接管該大樓后，仔細(xì)分析用電情況，在確保業(yè)主（客戶）正常使用的情況下，向供電局提出停用兩臺變壓器。這樣，該大樓盡管只是經(jīng)過一個(gè)看似簡單的技術(shù)管理，每年就可節(jié)約數(shù)額較大的一筆電費(fèi)。但遺憾的是，原來投資浪費(fèi)及空間浪費(fèi)已無法挽回。

技術(shù)管理工作的任務(wù)與作用

顯而易見，以上案例中，并非這些企業(yè)的“技術(shù)”水平和能力不足，而是缺少了往往被忽略的技術(shù)“管理”環(huán)節(jié)。

如果進(jìn)行必要的歸納，物業(yè)管理中的技術(shù)管理可以理解為：運(yùn)用管理的職能與科學(xué)的方法，促進(jìn)技術(shù)工作的開展。具體來說，一是從物業(yè)的設(shè)計(jì)施工開始介入到后期的物業(yè)服務(wù)過程中，嚴(yán)格按照國家的技術(shù)政策、法規(guī)和上級主管部門有關(guān)技術(shù)工作的指示與決定，科學(xué)地組織各項(xiàng)技術(shù)工作，建立良好的技術(shù)秩序，保證整個(gè)生產(chǎn)過程符合技術(shù)規(guī)范、規(guī)程，符合技術(shù)規(guī)律的要求，以達(dá)到高質(zhì)量地全面完成施工任務(wù)的目的；二是參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；三是參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收等。

技術(shù)管理在整個(gè)企業(yè)管理工作中的作用，則可以概括為以下幾個(gè)方面：

1．物業(yè)管理通過前期介入，技術(shù)管理工作可以促進(jìn)設(shè)計(jì)施工能進(jìn)一步按科學(xué)技術(shù)要求，確保正常設(shè)計(jì)施工程序進(jìn)行。

2．通過技術(shù)管理，不斷提高企業(yè)自身管理水平和員工技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì)，從而能預(yù)見性地發(fā)現(xiàn)和處理問題，把技術(shù)和質(zhì)量事故隱患消滅在萌芽之中，保證物業(yè)項(xiàng)目交付后的質(zhì)量。

3．能充分發(fā)揮設(shè)計(jì)施工人員及材料、設(shè)備的潛力，在保證工程質(zhì)量的前提下，降低工程成本以及物業(yè)日后的維護(hù)運(yùn)營成本，進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益和提升市場競爭能力。

技術(shù)管理工作的主要內(nèi)容

管理作為永恒的話題，是關(guān)系到企業(yè)成敗興衰的關(guān)鍵。

現(xiàn)在，相當(dāng)多的企業(yè)都運(yùn)用ISO9000系列國際質(zhì)量管理體系工具作為企業(yè)管理的輔助手段，但與企業(yè)實(shí)際運(yùn)作緊密結(jié)合的不多，尤其是技術(shù)管理。那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何才能做好技術(shù)管理？

一是要明確技術(shù)管理的職責(zé)。

1.運(yùn)用好國際質(zhì)量管理體系工具，建立和健全各級技術(shù)管理機(jī)構(gòu)和技術(shù)責(zé)任制，明確各級人員的權(quán)、職、責(zé)，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理、專業(yè)化分包，控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。尤其是要明確各項(xiàng)技術(shù)要求、管理方法和質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等要求，并以此來組織作業(yè)、檢查、評定和驗(yàn)收。

2.加強(qiáng)預(yù)見性管理方法和管理經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)，組織技術(shù)學(xué)習(xí)、技術(shù)培訓(xùn)、技術(shù)交流，不斷提高企業(yè)管理水平和員工技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì)。

3.發(fā)揚(yáng)技術(shù)民主，鼓勵(lì)合理化建議、技術(shù)革新、創(chuàng)造發(fā)明，開展全員TQC活動，通過PDCA循環(huán)，解決技術(shù)瓶頸。

4.通過技術(shù)管理，探索、研究與推廣新技術(shù)的應(yīng)用。

二是要認(rèn)真貫徹各項(xiàng)技術(shù)管理制度。

貫徹好各項(xiàng)技術(shù)管理制度是搞好技術(shù)管理工作的核心。技術(shù)管理制度的主要內(nèi)容有：熟悉、閱讀圖紙資料；隱蔽工程的檢查和驗(yàn)收制度；工程技術(shù)檔案與竣工圖管理制度；工程技術(shù)變更聯(lián)系單管理制度；日常維護(hù)保養(yǎng)管理制度等等。

三是要不斷加強(qiáng)對技術(shù)工作的管理。

技術(shù)管理工作需持之以恒。因此，要不斷地加強(qiáng)技術(shù)管理組織機(jī)構(gòu)和技術(shù)責(zé)任制，充分發(fā)揮好技術(shù)人員、技術(shù)工人的才干和作用。工作重點(diǎn)為：

1.依據(jù)國家和上級主管部門頒發(fā)的各項(xiàng)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，并針對企業(yè)特點(diǎn)，適時(shí)地制訂、修訂和貫徹各項(xiàng)技術(shù)管理制度，在生產(chǎn)實(shí)踐中不斷地完善和補(bǔ)充。嚴(yán)格做到技術(shù)工作有章可循，有法可依。

2.將工程專業(yè)技術(shù)人員分類，成立專業(yè)化技術(shù)小組，提高管理能級；對技術(shù)管理工作建立定期檢查制度，按建制開展管理項(xiàng)目的總結(jié)評比，達(dá)到肯定成績、以利再戰(zhàn)的目的。

3.建立職級提升制度，實(shí)施行政和經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合的方法，開展諸如智能化管理師等的技術(shù)能力培訓(xùn)，組織專業(yè)化技術(shù)隊(duì)伍，集中技術(shù)力量解決實(shí)際工作問題，大力培養(yǎng)和提拔技術(shù)業(yè)務(wù)人員，充分調(diào)動技術(shù)人員和技術(shù)工人的積極性。