安全評價(jià)師

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2017年安全評價(jià)師理論知識:技術(shù)管理提升物業(yè)管理競爭力

2017-07-12 16:35 來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 打印 | 收藏 |
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近年來,物業(yè)管理競爭日異激烈,技術(shù)管理水平所反映出的競爭較為突出。不少企業(yè),盡管擁有雄厚的物質(zhì)技術(shù)力量,但由于技術(shù)管理的薄弱,在競爭中卻處于被動的境地。 技術(shù)管理所強(qiáng)調(diào)的是對技術(shù)工作的“管理”,而并非是指“技術(shù)”本身。因此,技術(shù)管理源于技術(shù)層面而高于技術(shù)層面。

從三個(gè)案例看物業(yè)管理中的技術(shù)管理

世博會引入物業(yè)管理關(guān)鍵看技術(shù)管理能力。

目前,已有上海東湖多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管上海世博會相關(guān)項(xiàng)目,而這些接管世博會項(xiàng)目的企業(yè)無一不是具備良好的技術(shù)管理能力。

眾所周知,建筑工程的設(shè)計(jì)、施工是一種復(fù)雜的多技術(shù)、多工種協(xié)同操作、多項(xiàng)技術(shù)的交叉綜合應(yīng)用過程,由此,決定了建設(shè)、施工企業(yè)的技術(shù)活動也是多種多樣的。這里所指的“技術(shù)活動”,包括了由熟悉與會審圖樣、編制施工組織設(shè)計(jì)開始,到施工過程中的商洽管理、質(zhì)量檢驗(yàn)、直至建筑工程竣工驗(yàn)收全過程中的各項(xiàng)技術(shù)工作。在這一過程中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠從業(yè)主(客戶)使用需求出發(fā),提出更合理的技術(shù)管理方案。

上海世博會園區(qū)管理控制中心集中設(shè)置于浦東和浦西核心區(qū)域,形成相對集中的兩個(gè)園區(qū)管理控制中心,包括信息控制、應(yīng)急指揮、醫(yī)療急救和安全保衛(wèi)等功能。具體來說,有入侵探測與防盜報(bào)警技術(shù)、視頻監(jiān)控技術(shù)、出入口圖像識別與控制技術(shù)、報(bào)警信息傳輸技術(shù)、移動目標(biāo)反劫、防盜報(bào)警技術(shù)、防爆安檢技術(shù)等應(yīng)用于遠(yuǎn)程監(jiān)控平臺設(shè)置監(jiān)控、調(diào)度中心,用于控制世博服務(wù)情況,處理應(yīng)急事件。同時(shí),電子地圖在地圖上標(biāo)志出世博各物業(yè)及公共設(shè)施位置及其他信息;GPS定位系統(tǒng)實(shí)時(shí)顯示服務(wù)人員在世博村中的位置;語音合成系統(tǒng)將英、法、日等國文檔資料轉(zhuǎn)換成語音播放,世博村園區(qū)獨(dú)立建設(shè)35KV變電站以確保園區(qū)供電,等等。這就要求參與管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要有成熟的、專業(yè)的管理技能和高科技維護(hù)技術(shù),要求企業(yè)能夠?qū)嵤﹪?yán)密的組織協(xié)調(diào)和過程監(jiān)控,而這些都需要高技術(shù)人才來實(shí)施。

寫字樓電梯配置建議節(jié)約百余萬元。

筆者所在的公司曾早期介入和前期管理了上海某辦公大樓。該大樓原設(shè)計(jì)每一塔樓標(biāo)準(zhǔn)層配置7部電梯,但經(jīng)公司的技術(shù)人員對該辦公大樓的設(shè)計(jì)方案研究發(fā)現(xiàn),以該辦公大樓標(biāo)準(zhǔn)層辦公人員為135人計(jì)算,該辦公大樓標(biāo)準(zhǔn)層總樓層為24層,電梯載重量1350公斤,提升速度3.5米/秒,候梯時(shí)間小于1分鐘。故配置電梯方案可調(diào)整為:B2-24層2部,1-24層4部。這樣,每一塔樓的配置電梯數(shù)量確定為6部(含一部為消防電梯)。

上述案例中,經(jīng)過測算,電梯完全符合上海地區(qū)甲級寫字樓電梯使用的標(biāo)準(zhǔn)和要求,較好地滿足了業(yè)主和使用人的需要。同時(shí),節(jié)約電梯投資成本約120多萬元;此外,還節(jié)省了樓面面積10平方米,按照標(biāo)準(zhǔn)層2.5元/平方米·天計(jì)算,以出租率70%計(jì)算,年收益近30萬元。

技術(shù)“管理”為業(yè)主帶來效益。

筆者所在公司接管的另一辦公樓,當(dāng)時(shí)空調(diào)設(shè)計(jì)施工是四管制二臺,各為800RT冷水機(jī)組。經(jīng)公司技術(shù)人員反復(fù)核算,并結(jié)合近幾年實(shí)際應(yīng)用的情況,對空調(diào)機(jī)組進(jìn)行了改造,改為二管制的單臺800RT冷水機(jī)組。改造后的實(shí)踐運(yùn)行證明,二管制的單臺800RT冷水機(jī)組完全可以達(dá)到功能性需求。試想,如果該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)在早期就引入物業(yè)管理,如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)建議設(shè)計(jì)采用二管制,不僅能節(jié)約管道面積,系統(tǒng)建設(shè)成本還可以比四管制的系統(tǒng)節(jié)省成本40%左右。

再如,上海某辦公大樓,供配電原設(shè)計(jì)建造了4臺1250KVA變壓器,但實(shí)際用量僅為40%,一直發(fā)生最低MD申報(bào)量使用不到的情況,造成平均使用電價(jià)提高。筆者所在公司接管該大樓后,仔細(xì)分析用電情況,在確保業(yè)主(客戶)正常使用的情況下,向供電局提出停用兩臺變壓器。這樣,該大樓盡管只是經(jīng)過一個(gè)看似簡單的技術(shù)管理,每年就可節(jié)約數(shù)額較大的一筆電費(fèi)。但遺憾的是,原來投資浪費(fèi)及空間浪費(fèi)已無法挽回。

技術(shù)管理工作的任務(wù)與作用

顯而易見,以上案例中,并非這些企業(yè)的“技術(shù)”水平和能力不足,而是缺少了往往被忽略的技術(shù)“管理”環(huán)節(jié)。

如果進(jìn)行必要的歸納,物業(yè)管理中的技術(shù)管理可以理解為:運(yùn)用管理的職能與科學(xué)的方法,促進(jìn)技術(shù)工作的開展。具體來說,一是從物業(yè)的設(shè)計(jì)施工開始介入到后期的物業(yè)服務(wù)過程中,嚴(yán)格按照國家的技術(shù)政策、法規(guī)和上級主管部門有關(guān)技術(shù)工作的指示與決定,科學(xué)地組織各項(xiàng)技術(shù)工作,建立良好的技術(shù)秩序,保證整個(gè)生產(chǎn)過程符合技術(shù)規(guī)范、規(guī)程,符合技術(shù)規(guī)律的要求,以達(dá)到高質(zhì)量地全面完成施工任務(wù)的目的;二是參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通;三是參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收等。

技術(shù)管理在整個(gè)企業(yè)管理工作中的作用,則可以概括為以下幾個(gè)方面:

1.物業(yè)管理通過前期介入,技術(shù)管理工作可以促進(jìn)設(shè)計(jì)施工能進(jìn)一步按科學(xué)技術(shù)要求,確保正常設(shè)計(jì)施工程序進(jìn)行。

2.通過技術(shù)管理,不斷提高企業(yè)自身管理水平和員工技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì),從而能預(yù)見性地發(fā)現(xiàn)和處理問題,把技術(shù)和質(zhì)量事故隱患消滅在萌芽之中,保證物業(yè)項(xiàng)目交付后的質(zhì)量。

3.能充分發(fā)揮設(shè)計(jì)施工人員及材料、設(shè)備的潛力,在保證工程質(zhì)量的前提下,降低工程成本以及物業(yè)日后的維護(hù)運(yùn)營成本,進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益和提升市場競爭能力。

技術(shù)管理工作的主要內(nèi)容

管理作為永恒的話題,是關(guān)系到企業(yè)成敗興衰的關(guān)鍵。

現(xiàn)在,相當(dāng)多的企業(yè)都運(yùn)用ISO9000系列國際質(zhì)量管理體系工具作為企業(yè)管理的輔助手段,但與企業(yè)實(shí)際運(yùn)作緊密結(jié)合的不多,尤其是技術(shù)管理。那么,物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何才能做好技術(shù)管理?

一是要明確技術(shù)管理的職責(zé)。

1.運(yùn)用好國際質(zhì)量管理體系工具,建立和健全各級技術(shù)管理機(jī)構(gòu)和技術(shù)責(zé)任制,明確各級人員的權(quán)、職、責(zé),實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理、專業(yè)化分包,控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。尤其是要明確各項(xiàng)技術(shù)要求、管理方法和質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等要求,并以此來組織作業(yè)、檢查、評定和驗(yàn)收。

2.加強(qiáng)預(yù)見性管理方法和管理經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí),組織技術(shù)學(xué)習(xí)、技術(shù)培訓(xùn)、技術(shù)交流,不斷提高企業(yè)管理水平和員工技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì)。

3.發(fā)揚(yáng)技術(shù)民主,鼓勵(lì)合理化建議、技術(shù)革新、創(chuàng)造發(fā)明,開展全員TQC活動,通過PDCA循環(huán),解決技術(shù)瓶頸。

4.通過技術(shù)管理,探索、研究與推廣新技術(shù)的應(yīng)用。

二是要認(rèn)真貫徹各項(xiàng)技術(shù)管理制度。

貫徹好各項(xiàng)技術(shù)管理制度是搞好技術(shù)管理工作的核心。技術(shù)管理制度的主要內(nèi)容有:熟悉、閱讀圖紙資料;隱蔽工程的檢查和驗(yàn)收制度;工程技術(shù)檔案與竣工圖管理制度;工程技術(shù)變更聯(lián)系單管理制度;日常維護(hù)保養(yǎng)管理制度等等。

三是要不斷加強(qiáng)對技術(shù)工作的管理。

技術(shù)管理工作需持之以恒。因此,要不斷地加強(qiáng)技術(shù)管理組織機(jī)構(gòu)和技術(shù)責(zé)任制,充分發(fā)揮好技術(shù)人員、技術(shù)工人的才干和作用。工作重點(diǎn)為:

1.依據(jù)國家和上級主管部門頒發(fā)的各項(xiàng)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定,并針對企業(yè)特點(diǎn),適時(shí)地制訂、修訂和貫徹各項(xiàng)技術(shù)管理制度,在生產(chǎn)實(shí)踐中不斷地完善和補(bǔ)充。嚴(yán)格做到技術(shù)工作有章可循,有法可依。

2.將工程專業(yè)技術(shù)人員分類,成立專業(yè)化技術(shù)小組,提高管理能級;對技術(shù)管理工作建立定期檢查制度,按建制開展管理項(xiàng)目的總結(jié)評比,達(dá)到肯定成績、以利再戰(zhàn)的目的。

3.建立職級提升制度,實(shí)施行政和經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合的方法,開展諸如智能化管理師等的技術(shù)能力培訓(xùn),組織專業(yè)化技術(shù)隊(duì)伍,集中技術(shù)力量解決實(shí)際工作問題,大力培養(yǎng)和提拔技術(shù)業(yè)務(wù)人員,充分調(diào)動技術(shù)人員和技術(shù)工人的積極性。

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